Огляд ринку швидкомонтованих будівель в Україні

Поступово відбувається відродження будівельного ринку України, а разом з ним і сегмента швидкомонтованих будівель. Експерти відзначають, що менш ніж за шість місяців попит на ШМБ зріс до 70%. Ціни виросли поки незначно, проте вже незабаром, через подорожчання металу, вони зможуть досягти передкризового рівня.

Новаторська технологія

Швидкомонтовані будівлі (ШМБ) - це споруда, які поставляються в комплектах, термін проектування, виробництва і установки якої чітко визначений і повиннен дотримуватися з незначними відхиленнями. Головні критерії, які дозволяють віднести споруду до ШМБ це:

- Уніфікація проектних рішень, адаптованих під технології заводу-виробника конструкцій;

- Максимальна заводська готовність окремих елементів конструкції;

- Апробовані на практиці технології монтажу.

Сфера використання швидкомонтованих будівель поширюється на всі види комерційних будівель і (наприклад, за кордоном) житлову нерухомість, зокрема:

- Виробничі корпуси промислових підприємств;

- Складські та логістичні комплекси;

- Торгові комплекси (супермаркети, автосалони і т. д.);

- Будь-які інші (наприклад, спортивні і виставкові) комплекси.

Головним достоїнством металокаркасних технологій, зокрема при зведенні логістичних і торгових комплексів, щодо інших видів швидкомонтованих будівель (ШМБ) прийнято вважати їх швидкий монтаж, який виключає додатковий час на "вистоювання" і "схоплювання" об'єктів, відсутність потужних фундаментів, набагато меншу кількість додаткових трудовитрат. Іншими важливими вимогами, що пред'являються до таких об'єктів, є презентабельність зовнішнього вигляду і можливість вирішення різних завдань проектування, з якими найкращим чином можуть впоратися тільки металокаркасні ШМБ. Ці методи використовуються в проектуванні споруд з великими прольотами. Вони дають можливість застосовувати металомісткі несучі конструкції з такими ж навантажувальними здібностями, як і у важких балок, використовувати легкі металеві прогони, оригінальні конструктивні рішення, які в кінцевому рахунку збільшують віддачу від корисного використання внутрішнього простору будівлі.

Найбільше об'єктів комерційної нерухомості зараз будуються із застосуванням технологій ШМБ. На думку експертів, застосування уніфікованих конструктивних елементів, які можна поставляти на будмайданчик у стислі терміни, створює високу швидкість монтажу і швидку оборотність коштів, вкладених у реалізацію проекту. Альтернативним, по суті, є лише традиційне цегельне будівництво або ж використання залізобетону, які в сегменті комерційної нерухомості не використовується як із-за економічної недоцільності, так і у зв'язку з відсутністю можливості реалізовувати необхідні планувальні рішення.

При цьому технологія каркасного швидко монтованого будівництва дає можливість створювати об'єкти з наступними характеристиками: загальна площа споруди - десятки тисяч квадратних метрів, висота внутрішніх приміщень - до 10-12 метрів; колосальні вільні внутрішні простору без несучих конструкцій (для металевого каркаса типова сітка колон 12х24 метрів) , можливі безопорні прольоти до 48 метрів довжиною.

Промислові споруди найчастіше будують на основі металевого каркаса, а при зведенні цивільних споруд - вибір методів будівництва знаходиться в прямій залежності від їх призначення, переваг і вимог клієнта.

Із застосуванням методу ШМБ можливо збудувати об'єкт в 2-2,5 рази швидше, ніж класичним способом (використовуючи в ролі несучих конструкцій залізобетон або цеглу). Зниження витрат на будівництво споруди способом ШМБ становить 30-40% у порівнянні з аналогічним об'єктом в цеглі або бетоні.

Головними перевагами повнокомплектних швидкомонтованих будівель з металоконструкцій, якщо їх порівнювати з іншими технологіями будівництва, є суттєва економія часу на будівництво об'єкта і скорочення витрат на його зведення та подальшу експлуатацію за рахунок набагато більшої технологічності всіх його елементів. Також технологія ШМБ дає можливість отримати вільний простір без опор усередині споруди шириною до 100 метрів, що для традиційних будівельних технологій є абсолютно недосяжним завданням.

Ситуація змінюється на краще

Криза завдала помітного удару по всьому будівельному ринку в цілому і по сегменту швидкомонтованих будівель зокрема. Оператори цього сегменту ринку відзначають значне зменшення кількості повномасштабних проектів (площею більше 20 тисяч квадратних метрів) та значні зміни в самій структурі ринку за призначенням будівель. Об'єкти інфраструктури, зведення яких пов'язане з підготовкою до чемпіонату Європи в 2012 році, а також не великі складські приміщення та виробничі споруди, об'єкти харчової промисловості, сільськогосподарського призначення та торгівлі - такий тепер основний список сфер, де потрібні швидкомонтовані будівлі. Приміром, логістичних комплексів, які були одними з головних складових зростання ринку до кризи, зараз майже немає. Всього за 2008-2009 роки обсяг цього ринку скоротився приблизно на 40%.

Зниження попиту на швидкомонтовані будівлі в 2009 році, призвело до значного падіння цін на них, так, у порівнянні з періодом до кризи, ціни знизилися на 30%.

У результаті кризи, багато законтрактованих об'єктів, які не були закінчені вчасно у зв'язку з відсутністю фінансування, на сьогодні заморожені, оскільки їх ціна значно вище тих, будівництво яких почалося в цьому році. Для таких споруд земельні ділянки купувалися за вищими цінами, і частіше за все вже вкладені в недобудовану споруду кошти перевищують суму, необхідну зараз для спорудження нового, такого самого приміщення  з нуля.

У зв'язку з падінням до критичного рівня попиту в секторі цивільного будівництва, багато операторів почали переходити у сегменти промислового та комерційного будівництва. Таким чином, зросла конкуренція за рахунок цих фірм, які раніше займалися виключно цивільним будівництвом. Навіть не особливо володіючи технологіями зведення швидкомонтованих будівель, подібні організації мають серйозний досвід облаштування будмайданчиків, розробки генерального плану, загальнобудівельних робіт та облагородження території. Виступаючи в якості генпідрядника набирають під себе сторонніх виконавців і проводять жорсткі тендери для зниження вартості.

Зараз значно спростився вхід для клієнта або інвестора на ринок. Через зменшення кількості об'єктів, у всіх погоджувальних органах немає черг, і процес погоджень відбувається порівняно швидко, зменшилося завантаження фахівців-проектувальників, тому можна отримати проект в коротші терміни. Сьогодні стало можливо реалізувати майже будь-яке замовлення в більш стислі терміни. Наприклад, якщо раніше для будівлі середнього торгового центру було потрібно 9-12 місяців, то зараз близько 6. Також стало можливо придбати земельні ділянки, які вже мають деякі дозвільні документи для початку будівництва.

До кризи, в більшій частині випадків, споруди зводилися за кредитні кошти. Зараз отримати позику на спорудження великого комерційного об'єкта майже нереально. Сьогодні ринок перебуває в стані невизначеності: з одного боку, бачимо зростаючий інтерес до інвестування в комерційну нерухомість у потенційних інвесторів, а з іншого - ці ж компанії бояться фінансових вливань, поки не завершиться період нестабільності.

Але все ж, якщо до кінця осені попереднього року на ринку швидкомонтованих будівель спостерігалося повне затишшя, то вже в грудні 2009 року ситуація почала поступово змінюється на краще. У тому числі почали з'являтися замовлення на зведення виробничих об'єктів і складських приміщень. У цілому можна сказати про зростання попиту на 70%. Експерти пояснюють, що в цій ситуації спрацював принцип відкладеного попиту. Необхідність у нових будинках була постійно присутня, однак у важкий економічний проміжок часу, багато хто боявся фінансувати їх будівництво. Коли ситуація поступово стала нормалізуватися, негайно почали надходити замовлення. Основні замовники - це підприємства і приватні особи, які мають у своєму розпорядженні власні фінансові ресурси.

Сегмент ШМБ перебуває в більш виграшному становищі, ніж будівельна галузь в цілому. У загальному обсязі будівельних робіт істотну частину займає житловий сектор, і, у зв'язку з припиненням іпотечного кредитування, цей сегмент скоротився до мінімуму. У сфері ж комерційної нерухомості навіть у період кризи плани продовжували реалізовуватися, втім, у меншому обсязі. Можна помітити й активізацію замовників-аграріїв (сільгосппідприємства, а також переробні підприємства). Реалізуються плани по зведенню критих ринків, тому що в кризових умовах торгівля намагається оптимізувати пропозицію з позиції співвідношення вартості і зручності: з падінням платоспроможності покупців число покупців у супермаркетах скорочується, а вулична торгівля вже не в змозі задовольнити запити клієнтів.

Реалізація інфраструктурних проектів у рамках підготовки до чемпіонату Європи з футболу 2012 року теж підіймає попит на будівлі за технологією ШМБ, наприклад, для споруджуваних терміналів в аеропортах.

Сьогодні особливою популярністю користуються плани по надбудові будівель (особливо в сфері офісно-готельного господарства). Максимально дієвим при здійсненні такої реконструкції та надбудови є застосування металу в ролі несучого матеріалу. Він порівняно легкий, з цієї причини, найчастіше економічно вигідними є демонтаж (частковий) старих несучих конструкцій (цегельних або бетонних) та їх заміна на сталеві пристрої. У результаті немає необхідності проводити посилення фундаментів, а застосування металу дає можливість довільно перепланувати внутрішні приміщення.

Сьогодні вся будівельна галузь, незалежно від напрямку діяльності, перебуває приблизно в однаковому становищі. Проте в набагато кращому положенні знаходяться ті фірми, які проводили чесну політику у стосунках із своїми клієнтами, зважено розпоряджалися коштами до кризи.

Торгівля стимулює будівництво

Основним замовником будівництва будівель за технологією ШМБ є середній і дрібний бізнес, яким нові споруди необхідні для підтримки або розширення власної діяльності. Для мінімізації витрат інвестори намагаються максимально оптимізувати територію і площу споруди. Зараз будувати дуже вигідно (зниження цін на земельні ділянки, будматеріали і роботи), не виключено, що в найближчий час можуть прийти і іноземні інвестори для будівництва різних об'єктів комерційної нерухомості в розрахунку на можливе зростання української економіки вже в недалекому майбутньому. Одним з найбільш інвестиційно-привабливими є саме торгівельний сегмент. За ним йдуть виробничий і логістичний сегменти.

Також є актуальними споруди сільськогосподарського призначення, включаючи склади для зберігання і переробки продукції. Загальна питома вага даних об'єктів в структурі ринку ШМБ становить близько 40%. З них чимало споруд, пов'язаних з галуззю тваринництва. У підсумку, за винятком інфраструктури та об'єктів для сільськогосподарського призначення, розвивається лише торгівля. Це зокрема мережеві рітейлори, спеціалізовані або продуктові супермаркети, особливо в місцях, недостатньо покритих вже існуючою торгівельною мережею, і в Києві. При цьому, найчастіше, це об'єкти нових операторів, які лише освоюють ринок. І, природно, в 2009-2010 роках, в рамках підготовки до ЧЄ-2012, активізувалися будівництво пасажирських терміналів аеропортів, готелів та інших інфраструктурних об'єктів.

Сьогодні об'єкти сільськогосподарської спрямованості - досить великий ринок, тому що в України досить висока необхідність саме в спорудах, безпосередньо пов'язаних з технологіями сільгоспвиробництва (таких як - тваринництво), і з переробкою і зберіганням продукції (овоче- і зерносховища). У багатьох учасників даного ринку є власні кошти, особливо якщо мова йде про профільні підрозділи великих фірм, частіше за все з закордонними інвестиціями. До того ж, з огляду на постійний попит на аграрну продукцію, подібні клієнти мають можливість навіть тепер отримувати кредити. А із-за високого експортного потенціалу українських сільгосптоварів, серед замовників чимало спільних компаній з інвесторами з Євросоюзу (Данії, Голландії, Франції та інших країн).

У загальному обсязі ринку зараз торгові площі складають в районі 45-50%, при тому, що в порівнянні з 2008 роком їх кількість скоротилася до 50%. Промислові споруди займають 35-40%. Це здебільшого сільськогосподарські споруди, кількість яких зросла в порівнянні з 2008 роком приблизно вдвічі. Основні зміни в структурі ринку можуть також бути пов'язані з активізацією зведення логістичних і складських комплексів, хоча за прогнозами, це станеться не раніше наступного року, коли повністю відновиться товарообіг у роздрібній торгівлі.

За технологією швидкомонтованих будівель зведено найбільше нових об'єктів комерційної нерухомості Києва, окрім офісних центрів (супермаркети "Епіцентр", "Білла", "Нова Лінія", "Метро", торгові центри "Квадрат", логістичні комплекси в поблизу від окружної дороги). Торгові комплекси побудовані за традиційними технологіями, з застосуванням цегли та залізобетону, в основному, побудовані ще в радянські часи.

У структурі ШМБ виробничі приміщення займають 40%, складські - 25%, торгові - 20%, адміністративні - 10%, спортивні - 5%. Частина спортивних об'єктів, за оцінкою експертів, зовсім незначна і динамічного зростання не демонструє, при тому, що виробничі і складські комплекси, як і раніше, знаходяться на вершині попиту і продовжують будуватися.

Тепер зводяться здебільшого дрібні об'єкти - від трьохсот до трьох-чотирьох тисяч квадратних метрів, які компанії замовляють для власного використання. Раніше були поширені більш масштабні споруди (понад п'ять тисяч квадратних метрів), які замовники будували для наступного перепродажу або здачі в оренду.

Сучасні технології

Від того, наскільки в короткі терміни буде побудований промисловий об'єкт, знаходиться в залежності старт повернення інвестицій. Тому при будівництві споруди клієнти, в більшій частині випадків, зупиняють свій вибір на ШМБ з металоконструкцій, бо ця технологія дає можливість в максимально короткі терміни ввести об'єкт в експлуатацію. Комерційна нерухомість до того ж може будуватися зі змішаних конструкцій (виготовлені з бетону і металу огороджувальні та несучі конструкції) або ж будівля цілком споруджується з бетону.

На сьогодні є дві базові методики побудови ШМБ: каркасна та без каркасні. Перша передбачає зведення з готових блоків, панелей або модулів. Тобто, можливо створювати невеликі за площею будівлі до 500 квадратних метрів і не вище 2-х поверхів. При будівництві торгових і торгово-розважальних комплексів цей тип ШМБ має обмежене використання. Такі будівлі модульного типу застосовують при облагороджування ринків, коли торгові намети заміняють невеликими магазинчиками, і в якості не постійних об'єктів при обслуговування спортивних або музичних вистав (наприклад - кас).

Для каркасних будівель характерна наявність несучого каркаса і самонесучих або не несучих огороджувальних конструкцій. Подібна технологія ефективно застосовується при будівництві як одно-, так і багатоповерхових споруд загальною площею від 500 квадратних метрів.

Підбір технології перебуває в залежності від призначення і форми об'єкта, вимог до нього і смаків клієнта, інженерних та геологічних умов будівництва, архітектурного та планувального рішення споруди та інших факторів. Більш сучасною прийнято вважати технологію металокаркасної ШМБ із використанням з'єднань на болтах. Використання даного з'єднання теоретично дає можливість власнику у разі необхідності розібрати (почасти прибрати) споруду і перенести її в інше місце або повністю змінити її конфігурацію.

У Європі, США, та й в Росії дуже велику частину ринку займають типові будинки і споруди (системи типу "Батлер" в Сполучених Штатах або ж "Молодечно" в Російській Федерації). В Україні подібна тенденція на сьогоднішній день не спостерігається. Всі плани абсолютно індивідуальні і розробляються під смаки конкретного клієнта і його завдання. Підсумкове конструктивне рішення знаходиться в залежності від проектувальника і виробника металоконструкцій, з якими клієнт взаємодіє в процесі реалізації конкретного проекту. Типові замовлення в нашій країні реалізуються лише мережевими операторами, які будують свої об'єкти, використовуючи єдиний проект або ж його незначні модифікації.

Ціни будуть зростати

Якщо в 2009 році ціни на швидкомонтовані будівлі знизилися до мінімуму, то з кінця попереднього - початку цього року вони стали поступово йти вгору. У великій мірі цьому сприяло пожвавлення активності та попиту в цьому сегменті будівельного ринку. До того ж, відбулося збільшення цін на світовому ринку металопрокату. У результаті за кілька останніх місяців вартість будівництва, в залежності від конкретної споруди, зросла на 6-12 %. Загалом більш уразливі до цінових коливань дрібні компанії, які "існують" з будь-якого замовлення. Більше шансів утримати ціни на одному рівні у великих постачальників ШМБ, які мають сьогодні власні вільні кошти. Подібні організації мають можливість формувати в максимально лояльну для себе цінову політику, особливо щодо постійних клієнтів.

Якщо в 2009 році металоконструкції продавалися на рівні 8 000 грн/т (+/- 200 грн.), То тепер ціна, залежно від типу конструкцій, досягає вже 10 000 - 11 000 грн/т.

Вартість одного квадратного метра для будівлі площею 5 000 квадратних метрів, висотою 6 метрів (наприклад, торговельного комплексу) при максимальному застосуванні комплектуючих українського виробництва буде становити від 2300 до 2500 грн. (У 2009 р. - 1900 - 2100 грн.). У цю суму ввійдуть фундамент, розробка службової документації, каркас і огороджувальні покрівельні та стінові конструкції (самі конструкції + монтаж), підлоги і вікна (без урахування вартості інженерних мереж). (Для розрахунку вартості style='font-weight:normal'> швидкомонтованої будівлі від компанії Термастіл-Україна Ви можете скористатися нашим on-line калькулятором).

Ціну будівництва 1 квадратного метра каркасного ШМБ можливо обчислити, об'єднавши всі фактори, які впливають на ціноутворення. Такі як - призначення об'єкта, об'ємно-планувальні рішення споруди (висота, прольоти, габарити будівлі, складність архітектурного рішення), технологічні навантаження на каркас об'єкта (кліматичні в межах регіону однакові). Враховується також і ціна металу, способи захисту металоконструкцій від корозії і вогнезахист будівлі (заходи, що підвищують вогнестійкість споруди), види використаних будматеріалів і робіт з оздоблення за ціновими категоріями (дорогі-середні-економ-клас). Значну роль відіграє присутність в огороджувальних конструкціях дверних і віконних прорізів і особливих вантажно-розвантажувальних пристроїв (доквеллери, докшелтери), рівень інженерного обладнання об'єкта (ескалатори, травілатор, ліфти, холодильники і т. д.). Час від часу значення має і іміджевий фактор: бренд виробника металоконструкцій і генерального підрядника. Основними ж визначальними факторами для вартості будуть призначення споруди (саме воно задає вимога щодо навантажень та обладнання) та його об'ємно-планувальне рішення.

Існує думка, що ціна ШМБ буде рости, у першу чергу, зважаючи на прогнозоване подорожчання металопрокату, і в міру зростання обсягів замовлень. Існує думка, що вартість ШМБ до кінця вже поточного року може досягти докризового рівня.

За матеріалами видання «Ділова Столиця»